BGH-Rechtsprechung 2003/2004: "Starre Fristen"

Überprüfen Sie Ihren Mietvertrag! Es kann sich lohnen. Der BGH hat "starre Fristen" bei den Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt. Da es aber viele Vertragsgestaltungen gibt und jedes einzelne Wort zählen kann, sollte man sich beraten lassen.

Nach der BGH-Rechtsprechung vom 23. Juni 2003 (VII ZR 361/03) – bestätigt durch das Urteil des BGH vom 22.09.04 (VIII ZR 360/03) – sind viele Klauseln in Wohnraum-Mietverträgen zu Schönheitsreparaturen, die oft Verwendung fanden (z.B. durch DKB und GEWOBAG in Wünsdorf, aber auch durch die Zossener Wohnungsbaugesellschaft), unwirksam.

Wenn in Ihrem Vertrag zum Beispiel sinngemäß folgendes steht:

• Der Mieter hat Schönheitsreparaturen (mindestens)* in bestimmten Abständen [z.B. Nassräume: 3, Wohnräume: 5, Nebenräume: 7 Jahre] auszuführen.
• Oder: Der Mieter hat Schönheitsreparaturen (spätestens)* nach 3/5/7 Jahren (...) auszuführen.
• Oder: Der Mieter hat Schönheitsreparaturen nach 3/5/7 Jahren auszuführen, wenn der Zustand der Wohnung nicht eine (frühere)* Ausführung erforderlich macht.

* Hinweis: Nach dem Urteil vom April 2006 (VIII ZR 178/05) liegt ein starrer Fristenplan auch dann vor, wenn die Wörtchen "spätestens", "mindestens" usw. nicht in der Klausel enthalten sind. Eine sinngemäße Regelung, der Mieter müsse nach 3, 5 oder 7 Jahren renovieren, ohne Einschränkung, reicht für die Unwirksamkeit aus.

Das heißt: Ein fester, starrer Fristenplan, der nicht überschritten werden darf, sondern höchstens unterschritten werden darf, benachteiligt den Mieter übermäßig und ist unwirksam. Die Folge der Unwirksamkeit ist, dass nicht der Mieter, sondern nach § 535 BGB der Vermieter regelmäßig, wenn erforderlich, Schönheitsreparaturen auszuführen hat.

Aber Achtung: In einem weiteren Urteil wurde eine Fristen-Regelung als wirksam angesehen: Hier war auch von "spätestens" die Rede, allerdings war im Vertrag auch die Klausel enthalten, in Ausnahmefällen könnten diese Fristen - wenn bei Ablauf noch kein Bedarf bestehe - überschritten werden. Dies soll dann wirksam sein.

Wirksam wären – z.B. – solche Klauseln:

• Der Mieter hat Schönheitsreparaturen im Allgemeinen nach 3/5/7 Jahren auszuführen.
• Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen. Sie sind normalerweise nach 3/5/7 Jahren fällig.
• Der Mieter hat Schönheitsreparaturen nach 3/5/7 Jahren auszuführen, es sei denn, der Zustand der Wohnung macht eine frühere oder eine spätere Ausführung erforderlich.
• Der Mieter hat Schönheitsreparaturen spätestens nach 3/5/7 Jahren auszuführen. In besonderen Ausnahmefällen hat der Vermieter auf Antrag des Mieters die Fristen zu verlängern, wenn der Zustand der Wohnung eine spätere Ausführung erlaubt. Macht der Zustand der Wohnung eine frühere Ausführung erforderlich, kann der Vermieter dies vom Mieter verlangen.

Letztlich kann man also die BGH-Entscheidungen so darstellen: Es kommt (bei wirksamer Klausel) nicht auf die Fristen an, sondern auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung. Eigentlich logisch; aber damit ist natürlich die Richtschnur der Fristen geschwächt worden. Nun werden Mieter, Vermieter, Berater und Amtsgerichte öfter darüber streiten müssen, wann eine Wohnung renovierungsbedürftig ist und wann nicht.

Der Ablauf der 3/5/7-Jahresfrist soll allerdings so wirken (Langenberg), dass eine Beweislast-Umkehr eintritt: Vor Ablauf der Frist muss im Zweifelsfall der Vermieter beweisen, dass eine Renovierung nötig ist. Nach Ablauf der Frist, muss der Mieter beweisen, dass eine Renvoierung (noch) nicht nötig ist.

Im Ergebnis kann man nur sagen: Lassen Sie sich frühzeitig beraten --- schon wenn Sie Umzug oder Kündigung planen! Fragen Sie Ihren Mieterverein!

Klausel unwirksam: Was nun?

Wenn im Mietvertrag wirklich eine unwirksame Klausel vereinbart ist, stellt sich die Frage nach den rechtlichen Folgen.

1. Der Vermieter muss die Schönheitsreparaturen ausführen. Das heißt, wenn der Zustand der Wohnung es erfordert, kann der Mieter den Vermieter auffordern, malermäßig instandzusetzen. Auch hier gelten natürlich keine "starren Fristen", sondern es kommt auf den Zustand an. Im allgemeinen wird sich dies aber auch an den Fristen (3 Jahre bei Küche, Bad, 5 Jahre bei Wohn-/Schlafräumen und 7 Jahre bei sonstigen Räumen) orientieren.

2. Wenn der Vermieter nichts tut:
Bei einem "verwohnten" Zustand der Räume besteht ein Mangel der Wohnung. Der Mieter kann den Vermieter zur Mangelbeseitung (am besten schriftlich zu einem bestimmten Datum) auffordern. Ist der Vermieter in Verzug, kann der Mieter auf Mangelbehebung klagen, die Ersatzvornahme angehen (und dafür ggf. vom Vermieter einen Vorschuss einfordern) oder Miete zurückbehalten. Unabhängig davon kommt ein Minderungsrecht in Betracht. Wichtig ist aber in jedem Fall die schriftliche Mangelanzeige an den Vermieter.

3. Kann der Vermieter die Miete erhöhen?
Nein. Die Frage ist nun vom BGH entschieden. Lesen Sie den aktuellen Artikel.

Abgeltungs- oder Quotenklausel

Als Abgeltungsklausel, Quotenklausel oder Quotenhaftungsklausel wird die Vereinbarung beschrieben, der Mieter müsse bei Auszug anteilige Renovierungskosten bezahlen, wenn in diesem Zeitpunkt die Fristen erst teilweise abgelaufen sind.

Dazu ist folgendes anzumerken:

• Quotenklauseln sind grundsätzlich wirksam.
• Sie dürfen allerdings nicht so formuliert sein, dass dem Mieter sein Recht abgeschnitten wird, selbst zu renovieren, also der Zahlung durch Eigenarbeit zu entgehen. Dann sind sie unwirksam.
• Sie dürfen auch nur anteilige Kostentragung regeln. Eine Klausel, die nach 100% Zeitablauf eine 100%-ige Zahlung verlangt, ist unwirksam.
• Ist die Haupt-Vereinbarung (also z.B.: Der Mieter hat alle ... Jahre zu renovieren) unwirksam, z.B. aufgrund eines starren Fristenplans, dann ist auch die Quotenklausel unwirksam! Das hat der BGH in seinem Urteil im April 2006 (VIII ZR 178/05) entschieden.
• Wichtiges, neues Urteil zur Quotenklausel: Nicht nur, wenn die Haupt-Vereinbarung (also die Renovierungsverpflichtung alle 3/5/7 Jahre) unwirksam ist, ist die Quotenklausel ebenfalls hinfällig. Bei einer wirksamen Haupt-Vereinbarung ist die Quotenklausel dann unwirksam, wenn sie selbst sich auf starre Fristen bezieht. Das heißt, wenn die anteilige Zahlung - z.B. 20% nach einem Jahr, 40% nach 2 Jahren usw. - starre Fristen hat. Auch hier muss im Vertrag deutlich werden, dass die theoretischen 100%, also der Fristablauf, nicht nach einer festen Zeit erreicht sind, sondern je nach Grad der Abnutzung vielleicht nach 5, vielleicht aber auch nach 10 Jahren. Ist die Staffelung "starr", ist die Klausel unwirksam (BGH, Urteil vom 07.03.2007, VIII ZR 247/05).
• Diese Rechtsprechung führt der BGH fort mit dem Urteil vom 5. März 2008 (VIII ZR 95/07). Folgende Klausel ist unwirksam: "Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen [...] befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle [...] vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind". Dazu der BGH (Pressemitteilung): "Diese Klausel ist wegen Intransparenz gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam. Sie ist schon deswegen nicht hinreichend klar und verständlich, weil ihr nicht entnommen werden kann, was unter einem 'angelaufenen Renovierungsintervall' zu verstehen ist und wie das für die konkrete Berechnung der Abgeltungsquote maßgebliche Intervall ermittelt werden soll."

Das heißt: Ist aus der Quotenklausel selbst nicht zu erkennen, dass der 100%-ige Fristablauf kein festes Datum in der Zukunft, sondern ein variabler Zeitpunkt ist, der sich je nach Abnutzungsintensität verändern kann, dann ist die gesamte Quotenklausel unwirksam.