Wenn die Wohnung zwangsversteigert wird ...

... müssen Mieter keine Angst davor haben, dass ihnen grundlos gekündigt wird. Zwar steht in § 57 des Zwangsversteigerungsgesetzes (Wortlaut siehe unten), dass der Vermieter mit "gesetzlicher Frist" kündigen kann. Er braucht aber auch in diesem Fall - wie sonst auch - einen Grund (BGH RE, WM 1982, 178; OLG Hamm RE WM 1994, 520). Das kann z.B. Eigenbedarf sein.

Das bedeutet: An der Rechtslage ändert sich nicht viel - bis auf die Kündigungsfrist.

Lediglich bei Mietern, die schon länger als 5 Jahre in dem Haus oder der Wohnung leben, ändern sich die Kündigungsfristen. Wenn der Vermieter, z.B. wegen Eigenbedarfs, kündigt, betragen die Fristen nicht mehr 6 oder 9 Monate (je nach Wohndauer), sondern verkürzen sich auf 3 Monate. Diese Kündigung mit verkürzter Frist darf der Vermieter nur einmal, sofort nachdem er das Eigentum erlangt hat für den nächstmöglichen Termin aussprechen. Versäumt er es, gelten dann wieder die üblichen (ggf. gestaffelten) Kündigungsfristen.

Unabhängig davon besteht Mieterschutz: Der Grund des Vermieters muss Hand und Fuß haben. Er muss die Wohnung tatsächlich für sich oder einen nahen Verwandten brauchen. Oder er muss einen anderen, gewichtigen Grund haben. Die Kündigungsgründe muss man sauber überprüfen, und man sollte überlegen, ob ein Widerspruch nach der Sozialklausel in Frage kommt. Lassen Sie sich auf jeden Fall vom Mieterverein beraten!

Also: Man sollte nicht in Panik geraten. Aber erhöhte Aufmerksamkeit ist geboten. Wenn das Haus bzw. die Wohnung tatsächlich ersteigert wird, wird ja der Käufer etwas damit vorhaben. Und eine der Möglichkeiten ist natürlich die Selbstnutzung. Insofern besteht schon ein erhöhtes Risiko einer Kündigung.

Tipps:

1. Als Mieter werden Sie normalerweise vom versteigernden Amtsgericht informiert. Sie können sich die Unterlagen zu Ihrem Haus vorher ansehen bzw. kopieren. Sie können, z.B. bei späteren Mieterhöhungen, von Interesse sein. Auch am Zwangsversteigerungstermin können Sie teilnehmen.

2. Natürlich sollten Sie auch überlegen, ob Sie den Wohnraum selbst kaufen wollen. Dazu müssen Sie überlegen, was er Ihnen wert ist, ob Sie sich langfristig binden wollen und ob Sie das finanziell leisten können. Hier sollten Sie die Beratung von Experten in Anspruch nehmen.

Arnulf Triller

Auszug aus dem ZVG

ZVG (Zwangsverwaltungs- und Zwangsversteigerungsgesetz)

(...)
§ 57 ZVG
Ist das Grundstück einem Mieter oder Pächter überlassen, so finden die Vorschriften der §§ 566, 566a, 566b Abs. 1, §§ 566c und 566d des Bürgerlichen Gesetzbuchs nach Maßgabe der §§ 57a und 57b entsprechende Anwendung.

§ 57a ZVG
Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.

§ 57b ZVG
(1) Soweit nach den Vorschriften des § 566b Abs. 1 und der §§ 566c, 566d des Bürgerlichen Gesetzbuchs für die Wirkung von Verfügungen und Rechtsgeschäften über die Miete oder Pacht der Übergang des Eigentums in Betracht kommt, ist an dessen Stelle die Beschlagnahme des Grundstücks maßgebend. Ist dem Mieter oder Pächter der Beschluß, durch den die Zwangsversteigerung angeordnet wird, zugestellt, so gilt mit der Zustellung die Beschlagnahme als dem Mieter oder Pächter bekannt; die Zustellung erfolgt auf Antrag des Gläubigers an die von ihm bezeichneten Personen. Dem Beschluß soll eine Belehrung über die Bedeutung der Beschlagnahme für den Mieter oder Pächter beigefügt werden. Das Gericht hat auf Antrag des Gläubigers zur Feststellung der Mieter und Pächter eines Grundstücks Ermittlungen zu veranlassen; es kann damit einen Gerichtsvollzieher oder einen sonstigen Beamten beauftragen, auch die zuständige örtliche Behörde um Mitteilung der ihr bekannten Mieter und Pächter ersuchen.

(2) Der Beschlagnahme zum Zwecke der Zwangsversteigerung steht die Beschlagnahme zum Zwecke der Zwangsverwaltung gleich, wenn sie bis zum Zuschlag fortgedauert hat. Ist dem Mieter oder Pächter der Beschluß, durch den ihm verboten wird, an den Schuldner zu zahlen, zugestellt, so gilt mit der Zustellung die Beschlagnahme als dem Mieter oder Pächter bekannt.

(3) Auf Verfügungen und Rechtsgeschäfte des Zwangsverwalters finden diese Vorschriften keine Anwendung.

§ 57c ZVG
(weggefallen; der § beinhaltete die Regelung, dass eine Kündigung ggf. dann nicht mögich ist, wenn die Miete über einen längeren Zeitraum im Voraus bezahlt worden war.)

(...)