Gemäß § 551 BGB darf als Kaution maximal die dreifache Grundmiete vereinbart werden. Zahlbar in mindestens 3 monatlichen, gleich hohen Raten, die erste bei Mietvertragsbeginn.

Kautionsvereinbarung wirksam? Früher wurde durch Gerichte oft entschieden: Wenn die Kautionsvereinbarung im Mietvertrag bezüglich der Fristen nicht der o.g. gesetzlichen Regelung entspricht, dann sei die ganze Kautionsabrede unwirksam; daher sei überhaupt keine Kaution zu zahlen.

Diese Rechtsprechung ist nicht mehr aktuell. Der BGH hat entschieden (WM 2004, 473): Klauseln, die die gesetzlichen Fristen unterschreiten, sind als solche zwar unwirksam. Sie berühren aber nicht die Wirksamkeit der restlichen Kautionsvereinbarung: Gezahlt werden muss also, allerdings eben in den 3 Monatsraten. Macht der Vermieter die Überlassung der Wohnung von der Zahlung in einem Stück abhängig, kann der Mieter sein Recht gerichtlich durchsetzen oder Schadensersatz verlangen.

Der Mieter darf die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos durch den Vermieter abhängig machen (BGH, Urteil vom 13. 10. 2010 - VIII ZR 98/10).

Gemäß dem neuen Mietrecht ab 01.05.2013 riskiert der Mieter eine fristlose Kündigung (ohne Abmahnung), wenn er mit der Zahlung der Kautionsraten mit einer Summe in Verzug ist, die zwei Grundmieten (nettokalt, ohne Betriebskostenanteile) ausmacht.

Auszahlung der Kaution durch den alten Vermieter oder den Erwerber? Hierzu lesen Sie bitte den Abschnitt zu Eigentumswechsel und Zwangsverwaltung. Die rechtliche Lage ist gleich.

Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen als Spareinlage mit gesetzlichem Zinssatz anlegen. Tut er dies nicht, kann eine Straftat, nämlich Untreue, vorliegen.

Sie sollten sich von Ihrem Vermieter nachweisen lassen, ob und wie er die Kaution getrennt von seinem Vermögen angelegt hat (vgl: aktueller Artikel zu dem Thema).

Oft wird die Anlageform des verpfändeten Sparbuches gewählt. Will der Vermieter das Sparguthaben abheben, wird der Mieter, mindestens 4 Wochen vor Auflösung, schriftlich informiert.

Wann muss über die Kaution abgerechnet werden? Gerichte haben unterschiedliche Entscheidungen, zwischen 2 und 6 Monaten, getroffen. Die Kaution ist eine Sicherheit für den Fall ist, dass der Mieter die Wohnung beschädigt. Ansprüche des Vermieters wegen solcher Schäden, die über die normale Wohnnutzung hinausgehen ("Verschlechterung der Mietsache") verjähren nach § 548 Abs. 1 BGB nach 6 Monaten. Insofern gibt es nach 6 Monaten keinen Sicherungsgrund mehr.

Darf die Kaution bei noch ausstehender Betriebskostenabrechnung zurückbehalten werden? Der Mieterbund hat dies immer verneint. Denn die Kaution dient ja zur Sicherung des Vermieters bei Pflichtverstößen des Mieters - nicht dazu, ihn abzusichern, wenn er selbst mit der Abrechnung nicht in die Puschen kommt.

Nun hat der BGH die Frage gegenteilig geklärt: Ja, der Vermieter darf (in "angemessenem" Umfang) Teile der Kaution zurückbehalten, bis die letzte Betriebskostenabrechnung vorliegt. Was angemessen ist, muss im Einzelfall bestimmt werden. Die rechtliche Literatur geht von maximal 1 bis 2 monatlichen Vorauszahlungsbeträgen aus. Ist der letzte Abrechnungszeitraum ein "Rumpf-Zeitraum" (z.B. hat der Mieter in dem Jahr nur Januar bis März in der Wohnung gewohnt) muss sich der Betrag natürlich verringern.

Dies ändert natürlich nichts an der Pflicht des Vermieters, spätestens 6 Monate nach Mietvertragsende über die Kaution abzurechnen und sie, zumindest teilweise, auszuzahlen. Dazu gehört der Nachweis, wie hoch die Kaution im Zeitpunkt der Abrechnung (inklusive Zinsen) ist, welche konkreten Forderungen der Vermieter ggf. gegenrechnen möchte und für welche konkreten Risiken er einen Teil der Kaution zuzuückzubehalten gedenkt. Die Abrechnung und/oder Auszahlung muss ggf. gerichtlich erzwungen werden. Fragen Sie Ihren Mieterbund!