Wie müssen Betriebskostenvorauszahlungen in die Abrechnung aufgenommen werden, wenn sie wegen Mangels gemindert waren? BGH hat in Abrechnungsfragen Klarheit geschaffen.
Erhebliche Wohnungsmängel berechtigen zur Mietminderung. So steht es im § 536 des BGB.
Im Jahr 2005 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Basis für die Berechnung einer Mietminderung die gesamte Miete, also die Bruttowarmmiete inklusive der Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen ist (Urteil vom 20.7.05, Az: VIII ZR 347/04). Zuvor war dies rechtlich umstritten.
Die Entscheidung von 2005 brachte also einerseits Klarheit, warf aber weitere Fragen auf, die in der Folge diskutiert wurden: Wenn die gesamte Miete gemindert wird, dann wird ja auch ein Teil der monatlichen Betriebskosten- bzw. Heizkostenvorauszahlung nicht an den Vermieter entrichtet.
In der jährlichen Betriebskostenabrechnung des Vermieters ist ein notwendiger Punkt die Angabe der im Jahr tatsächlich geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen. Stellt nun der Vermieter die auf den Mieter (z.B. nach Wohnflächenschlüssel) entfallenden Betriebskosten den gezahlten Beträgen gegenüber, ergibt sich durch die Minderung eine höhere Differenz, sodass der Vermieter sich den Betrag, um den die Vorauszahlungen gemindert wurden, zurückholen würde. In der Bilanz stünde der Mieter dann so dar, als hätte er doch nur die Nettokaltmiete ohne Vorauszahlungen gemindert. Aber genau das hatte der BGH ja verneint.
Nun hat der Bundesgerichtshof im Urteil vom 13.04.2011 (Az: VIII ZR 223/10) dazu Stellung bezogen und dem Vermieter folgende Rechnung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auferlegt:
Zunächst muss der Vermieter die geschuldete Gesamtmiete in dem Jahr errechnen. Das ist die vertragliche Nettomiete zuzüglich der – bereits abgerechneten – Betriebskosten und abzüglich der (zu recht erfolgten) Mietminderung:
(siehe beiliegende Beispiel-Tabellen PDF).
Dieser geschuldeten Jahresmiete muss der Vermieter dann die tatsächlichen Zahlungen des Mieters entgegenstellen. Der Saldo ist dann Nachzahlungsbetrag bzw. Guthaben des Mieters.
Das ist eine einfache und nachvollziehbare Rechenmethode und entspricht daher sicherlich den Anforderungen der Praxis.
Eine kleine Gerechtigkeitslücke bleibt noch: Die Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen sind ja nur Schätzungen. Bestenfalls beruhen sie auf vorangegangenen Abrechnungen und realistischen Annahmen. Manchmal aber (gerade kurz nach Einzug) sind sie vom Vermieter nur „über den Daumen gepeilt“. Der Mieter mit hohen monatlichen Vorauszahlungen wird bei dieser Rechnung begünstigt, denn sein Minderungsrecht, also die Höhe der Minderung, basiert ja auf der gesamten Miete. Ein Mieter, der geringe, nicht auskömmliche Vorauszahlungen leistet, darf auch nur entsprechend weniger mindern.
Aber diese Differenzen dürften in den wirklichen Anwendungsfällen relativ gering ausfallen und sind vom BGH wohl den Fragen der Praktikabilität untergeordnet worden.
